Đất nền dự án là gì đang là thắc mắc của rất nhiều chủ đầu tư, các nhà đầu tư còn non trẻ vừa mới chập chững bước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Nhằm giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về khái niệm cũng như biết cách để mua bán, đầu tư đất an toàn, chúng tôi xin chia sẻ tới bạn những thông tin cực hữu ích về đất nền dự án trong bài viết dưới đây.
Đất nền dự án là gì?
Trước hết chúng ta cần tìm hiểu rõ đất dự án là gì để biết được đầy đủ khái niệm của nó.
Vậy đất dự án là gì? Đất dự án hay còn được biết đến với tên gọi là đất nền. Đây là những mảnh đất có thể giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, chưa có bất kỳ tác động nào của con người như: đào, đắp đất, san bằng,… Như vậy, các chủ đầu tư có thể hiểu đơn giản đây là các lô đất nằm trong khu dự án quy hoạch của chủ thầu nào đó, hoàn toàn chưa được đưa vào khai thác hoặc tiến hành xây dựng và vẫn còn là mảnh đất nguyên sơ.
Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất nền dự án thường được khoanh vùng quy hoạch trong các khu vực có nhiều tiện ích. Đồng thời đất phải có phê duyệt theo quy định của pháp luật và có sự quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất nền của những dự án cũng được xây dựng phổ biến trong khu vực dân cư, khu sinh thái và nhiều dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà, văn phòng.
Đất nền dự án khu dân cư là gì?
Đất nền dự án khu dân cư là đất dự án được xác định rõ mục đích xây dựng nhà ở cho khu dân cư – khu vực tập hợp người dân, hộ gia đình sinh sống trong một phạm vi nhất định.
Đất nền dự án 50 năm là gì?
Đất nền dự án 50 năm là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ mảnh đất dự án có thời hạn sử dụng 50 năm kể từ thời điểm Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư. Sau thời hạn 50 năm, để có thể tiếp tục sử dụng đất thì chủ đầu tư hoặc hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất sẽ phải làm đơn xin gia hạn theo quy định.
Thế nào là quy hoạch đất ở dự án?
Quy hoạch đất trong dự án là phân bổ và khoanh vùng đất ở theo không gian sử dụng đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế- xã hội, an ninh, quốc phòng,… Ở mỗi địa phương đều có kế hoạch sử dụng đất riêng của mình dựa trên quỹ đất hiện có. Kế hoạch này được điều chỉnh theo từng thời kỳ để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mỗi ngành tại địa phương.
Thế nào là đất trong dự án quy hoạch?
Đất trong dự án quy hoạch là diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương. Các dự án được phân loại dựa theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một vài dự án đất đai phổ biến có thể kể đến như: quy hoạch đất để xây dựng các khu dân cư, quy hoạch đất để làm hệ thống đường giao thông… Lưu ý việc quy hoạch đất cần phải phù hợp với chính sách phát triển kinh tế ở từng địa phương và phải đảm bảo được việc sử dụng đất hiệu quả nhất.
Như vậy đất nền dự án chính là các lô đất thuộc dự án quy hoạch của chủ đầu tư, vẫn còn trong giai đoạn nghiên cứu đồng thời chưa tiến hành xây dựng. Đây là một kênh đầu tư được các chuyên gia kỳ vọng vào tiềm năng sinh lời cao ở tương lai. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định đầu tư,bạn hãy tìm hiểu kỹ những thông tin về dự án, thông tin của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án… để đưa ra quyết định tốt nhất đồng thời đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình.
Tìm hiểu về tính pháp lý của đất nền dự án
Căn cứ theo Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dùng để bán hoặc để bán kết hợp hình thức cho thuê được quy định như sau:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1.Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở”.
Ngoài ra, để dự án đất nền đạt đủ điều kiện để bán theo quy định, chủ đầu tư cần:
- Có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền, Giấy phép xây dựng với trường hợp phải có, Giấy phép xây dựng, các giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án. (Dựa theo Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
- Để bảo đảm thi hành án, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu phải không bị kê biên
(Căn cứ theo Điểm b, c, Khoản 1, Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản)
Như vậy để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình, các nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp những giấy tờ pháp lý chứng minh dự án đó đủ điều kiện để có thể bán theo quy định của pháp luật.
Phân biệt đất nền dự án, đất liền kề và đất thổ cư
Về tính pháp lý
Mặc dù đã hiểu bản chất đất nền là gì nhưng việc phân biệt được những loại đất nền là một việc không hề đơn giản. Xét ở góc độ pháp lý, chủ sở hữu có thể phân biệt sự khác nhau giữa loại đất nền dự án, đất thổ cư và đất liền kề như sau:
- Đất nền dự án: Chủ đầu tư có thể yên tâm tuyệt đối về tính pháp lý của đất nền dự án. Những lô đất nền dự án được kiểm định một cách rõ ràng và khắt khe bởi các cơ quan chức năng, cơ quan nhà nước sau đó mới được quy hoạch và kinh doanh buôn bán.
- Đất nền thổ cư: tính pháp lý của loại đất thổ cư còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Nhiều mảnh đất không hề có giấy tờ chứng thực của cơ quan chức năng, chỉ có các loại giấy tay ký kết giữa 2 bên. Một mảnh đất không có giấy tờ sẽ ảnh hưởng khá nhiều đến việc sở hữu cũng như trao đổi và mua bán trong tương lai.
- Đất liền kề: Giống như loại đất nền dự án, đất liền kề cũng có sự quy hoạch rõ ràng minh bạch theo từng lô, từng khu và có giấy phép của những cơ quan chức năng, có sổ đỏ.
Về tiện ích sử dụng
Ngoài tính pháp lý thì tính tiện ích cũng là yếu tố để phân biệt 3 loại đất nền này.
- Đất nền dự án là mô hình có hệ thống tiện ích nhất. Hệ thống cơ sở hạ tầng của đất nền dự án được đầu tư phát triển và được quy hoạch rõ ràng cùng hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ…Bên cạnh đó, để thu hút được nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng đánh mạnh vào những tiện ích như công viên, bệnh viện, trung tâm thương mại, trường học, …Bạn có thể tham khảo một số hệ thống tiện ích của các dự án lớn như The Sun Residence, Cityland, Long Thành Airport,…
- Đất nền thổ cư sẽ có hệ thống tiện ích ít có sự đồng bộ hơn. Chủ yếu là dạng đất ở, sử dụng để xây dựng nên thường ít chú trọng vào quy hoạch và các hệ thống tiện ích xung quanh.
- Như loại đất nền dự án, đất liền kề cũng được chú trọng về các loại tiện ích. Cũng là dạng đất nền dự án được xây dựng và phát triển trên cơ sở có chủ đầu tư, vì vậy mà hệ thống tiện ích cũng sẽ được đầu tư theo hướng hiện đại hóa như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông thuận lợi.
Những lưu ý khi mua đất nền dự án
Sau khi hiểu đất nền dự án là gì thì các nhà đầu tư cũng cần phải ghi nhớ được các lưu ý quan trọng khi mua đất dự án, để đảm bảo tính an toàn pháp lý cũng như quyền lợi của mình. Cụ thể như sau:
Nắm rõ thông tin về chủ đầu tư của đất dự án
Chủ đầu tư đất nên được xem như là người “cầm cân nảy mực” cho các dự án bất động sản. Do vậy điều cần thiết nhất mà nhà đầu tư cần nắm rõ khi mua đất dự án đó là phải hiểu tường tận về chủ đầu tư. Nếu có nguồn lực tài chính mạnh, phải ưu tiên tìm đến các chủ đầu tư có tiếng và uy tín trên thị trường với kinh nghiệm quản trị bất động sản tốt.
Còn nếu khả năng tài chính của bạn không được cao, cũng không nên đầu tư “liều mình’ vào các dự án giá rẻ, không có sự tin cậy . Mà phải tính toán kỹ đến mức độ khả năng hoàn thiện của dự án cùng với tính khả thi về các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu như mua đất dự án qua một mối liên hệ trung gian thì cần đưa ra những yêu cầu cho bên trung gian, ví dụ như phải công khai minh bạch về thông tin của dự án và cả chủ đầu tư.
Chỉ tiến hành giao dịch những mảnh đất có đầy đủ giấy tờ
Bên cạnh yếu tố về chủ đầu tư thì những loại giấy tờ liên quan rõ ràng cũng là một yếu tố cực kỳ quan trọng. Bởi nó liên quan trực tiếp đến tính pháp lý của khu đất mà nhà đầu tư dự án sẽ sở hữu. Theo Luật trong Kinh doanh bất động sản, từ ngày 1/1/2007, tất cả bất cứ những giao dịch mua bán bất động sản đều sẽ phải thông qua sàn. Tuy nhiên trên thực tế cho thấy, trong những chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có bất cứ quy định hay thông tư cụ thể nào về vấn đề này.
Cũng chính vì vậy mà rất có thể dễ dẫn đến những sai phạm về các giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá, xem xét thẩm định tính chính xác và quyền hạn của đất dự án là điều vô cùng quan trọng. Đặc biệt trong trường hợp bạn thông qua môi giới để hành mua đất dự án thì việc xem xét giấy tờ là việc cực kỳ quan trọng.
Hạn chế mua đất dự án theo sổ chung
Đất dự án là những khu đất thuộc phân khúc chưa được khai thác. Vì thế việc mua đất theo sổ chung sẽ mang đến cho bạn rất nhiều rủi ro. Điển hình trong thực tế nhất đó chính là việc xảy ra tranh chấp dự án về sau. Bên cạnh đó, nếu sử dụng biện pháp tách sổ thì cũng không thể thực hiện do không có đủ diện tích tiêu chuẩn để tách thửa theo đúng quy định của pháp luật. Một điểm gây ra rủi ro tiếp theo đó là tiếng nói chung trong quá trình mua đất giữa đôi bên rất khó.
Nắm rõ các khâu trong quá trình mua bán
Nếu nhà đầu tư muốn sở hữu đất dự án với mức giá gốc và rẻ hơn mức giá rao bán thì cần liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư của dự án. Mặc dù hình thức như này sẽ tốn kha khá thời gian chờ đợi (khoảng 2 – 3 năm), tuy nhiên nó sẽ giúp các nhà đầu tư có thể tiết kiệm chi phí hiệu quả.
Còn nếu như bạn thiếu vốn muốn mua đất dự án theo phương thức trả góp với mức giá rẻ thì chắc chắn sẽ phải trải qua rất nhiều công đoạn phức tạp. Do vậy, để đảm bảo độ an toàn về tính pháp lý, người mua hãy liên hệ trực tiếp với các luật sư hoặc các chuyên gia về địa ốc để có được lời khuyên hữu ích nhất.
Đồng thời, chủ đầu tư cần phải phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải như: khó khăn về vấn đề tài chính, tiến độ liệu có được đảm bảo hay không, khả năng bù lỗ là bao nhiêu.
Nhà đầu tư cũng cần chú ý đến việc chốt giá gốc ngay từ đầu để tránh tình trạng trong quá trình xem xét đất lại tăng giá. Đồng thời đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi đóng tiền cọc để tránh trường hợp tranh chấp. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần chú ý đến về vấn đề tài chính để tránh các trường hợp đặt tiền cọc rồi nhưng không đủ tiền để thanh toán cho các khâu tiếp theo.
Để bán sản phẩm, dịch vụ, người bán phải hiểu rõ về sản phẩm của mình để có thể tư vấn chi tiết và đầy đủ cho khách hàng. Bởi đất là tài sản lâu dài cố định và có giá trị kinh tế cao. Người mua cũng cần phải cân nhắc rất kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định có mua hay không.
Một số lô đất nền dự án nên tránh giao dịch
- Đất nền dự án chưa được phân lô: người mua không được cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó. Điều này khiến giao dịch mua bán đất nền dự án gặp nhiều khó khăn.
- Đất nền được thanh lý với mức giá quá rẻ: nếu giá bán của mảnh đất nền mà bạn định mua thấp hơn quá nhiều so với giá của các khu đất ở những dự án lân cận thì bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nó. Có thể bạn sẽ mua phải lô đất đang bị tranh chấp, không có giấy tờ hoặc nằm ở khu vực xa xôi, hẻo lánh.
- Đất nền “dự án ma”: là những lô đất nền không hề có thật do các đối tượng lừa đảo “vẽ” ra để chiếm đoạt tiền cọc của chủ đầu tư.
- Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng: loại đất này sẽ không có sổ đỏ, không thể tiến hành xây dựng các công trình nhà ở hoặc thực hiện các giao dịch mua – bán đất.
Xem xét khả năng tài chính
Trước khi rót tiền vào việc đầu tư, hãy xem xét khả năng tài chính của mình để lựa chọn mảnh đất phù hợp, tránh tình trạng vay mượn quá nhiều khiến cho việc trả nợ trả thành áp lực lớn, ảnh hưởng tới cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Có đủ nguồn lực tài chính để mua là điều tốt nhất, tuy vậy, nếu phải vay mượn bên ngoài thì cũng không nên vượt quá 50% giá trị lô đất.
Trong trường hợp bạn muốn rủ thêm bạn bè, người thân cùng đầu tư thì cần có văn bản thỏa thuận về việc góp vốn, chia lợi nhuận… để tránh các rắc rối làm ảnh hưởng đến mối quan hệ sau này.
Mua đất nền dự án ở đâu uy tín?
Nếu đang phân vân không biết nên tìm kiếm thông tin về những lô đất mặt tiền đăk nông uy tín ở đâu thì trang web https://bdsdaknong.com.vn/ chắc chắn sẽ là một lựa chọn hợp lý dành cho bạn.
Hiện tại, Bất Động Sản Đắk Nông có hơn 275 bài đăng về bán đất đăk nông, các lô đất uy tín, chủ đầu tư có thể dễ dàng tìm kiếm những thông tin cần thiết và lựa chọn lô đất phù hợp với mình. Mọi thông tin tại đây đều đã được đội ngũ chuyên gia kiểm định kỹ càng, vì vậy bạn có thể hoàn toàn yên tâm về độ uy tín của các lô đất tại đây nhé!
Mọi thông tin vui lòng liên hệ đến:
- Địa Chỉ: Thị Trấn Đức An – Đăk Song – Tỉnh Đăk Nông
- Điện Thoại: 0769 48 3939
- Gmail: bdsdaknong.com.vn@gmail.com
- Website: https://bdsdaknong.com.vn/
Qua bài viết mà chúng tôi chia sẻ ở trên, chắc chắn các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua đất dự án đã nắm được khái niệm đất nền dự án là gì, cũng như những lưu ý quan trọng khi mua bán đất dự án. Nếu bạn vừa bước chân vào thế giới bất động sản thì đừng quên chuẩn bị cho mình những kiến thức về kinh doanh đất đai. Việc bổ sung thêm những khóa học Bất động sản không bao giờ là thừa đâu!